人気沸騰中の【不動産投資型クラファン】仕組みや特長・デメリット！REITとの違い

2020年末くらいから周りで結構名前を聞く「不動産投資クラファン」ですが、今回どんな仕組みなのかの図解や、似ている「REIT」との比較をしてみました💡

このページのもくじです♪

不動産投資型クラウドファンディングってどんな仕組み？REITに似てるけど…

2020年くらいから結構名前を聞く『不動産投資型クラウドファンディング』ですが、投資アンテナビンビンの方はご存じかもしれませんね。

自分もここ最近知ったのですが、「クラウドファンディング」が名前につくのでパッと見で慈善的な部分があるのかと思いきや、中身はガッツリな不動産投資でした。

【不動産投資クラファンのザックリなポイント(仕組み度外視)】

1口1万円で数口(ファンドによる)から出資可能
決まった運用期間(数か月程度/ファンドによる)でリターンが返ってくる
年間利回りでは5～10%くらいが相場
ネットで簡単に申込ができる(煩雑な手続き不要)
元本保証はない

仕組み的にはザックリと述べると「みんなで資金を出し合って不動産を購入し、リターンを分割する」というもので「REIT(リート/不動産投資信託証券)」に近い仕組みです。

が、不動産投資型クラファン独自の特長が以下です↓

特長➀：物件と運用期間が決まっている＝ファンド毎に自分で物件の品定めを

まず不動産投資型クラウドファンディングの特長として、募集するファンドで購入する不動産が決まった1棟だけという点です。

例えば以下はVictory Fundの募集ファンド一覧なのですが、募集の1ファンド=1棟となっており、「立地等の詳細」や「運用期間」「予定運用利回り」が1募集毎に決まっている点です↓

参考：ファンド一覧 | Victory Fund

また各ファンドで詳細な情報が異なり、「プロジェクト概要」や「投資スキーム」などで確認できます。

例えば一番上の「東上野３丁目プロジェクト」であれば以下のプロジェクト概要となっており、8か月運用後に売却する「キャピタルゲイン」がリターンになっている事が分かります↓

この辺の物件情報からリスクと想定利回りができるかを嗅ぎ分ける必要がある点は、リートなどよりも難易度が高そうです。

特長➁：「●●ファンド側」も「劣後出資者」として出資＝一定損失まではファンド側が負う

不動産投資型クラウドファンディングの特長の2つ目に、リスクヘッジの「優先劣後システム」があります。

「私たち出資者」の他に「●●ファンド側」も出資者として資金を出す仕組みになっており、

不動産クラファンの特長：2種類の出資者

不動産投資型クラファンを募集している「●●Fund」＝「劣後出資者」
その募集に乗ったお客である「私達」＝「優先出資者」

と出資者として優先順位に差がついています。

そしてこの「優先出資者」と「劣後出資者」でリターンの順位に差がついており、リターンは「優先出資者」から優先的に行う＝損失が出た場合には一定割合まで「劣後出資者」が負うというルールになっています↓

【優先劣後システムとは？】

公式の説明だとこんな感じです↓

優先劣後システムとは、
お客様を優先出資者、当社を劣後出資者と定義し、
元本の償還及配当の支払いを優先出資者に対するものから優先的に行うことで、
優先出資者に対する元本及び配当金の安全性を高める仕組みのことを言います。

空室や修繕費の発生により
家賃利益が減少した場合であっても、
まずは劣後出資者の配当金から減らしていくため、
一定割合の損失まではお客様への配当金に影響しません。

物件売却時に売却価格が出資総額を下回った場合でも、
発生した損失が劣後出資者の出資範囲内であれば、
お客様の出資元本に影響しない仕組みとなっています。

※劣後出資割合は各ファンドにより異なりますので、
各ファンドの詳細にて実際の割合についてはご確認ください。